Um ação de despejo é sempre uma coisa desagradável. No entanto, o corretor deve estar preparado para usá-la, já que há situações que apenas ela é capaz de resolver.
Ainda assim, é preciso ficar bastante atento ao que diz a lei em relação aos direitos e deveres de cada parte. O importante é agir sempre de acordo com a legislação e de forma justa, por mais que se sinta prejudicado.
Da mesma forma, é muito importante procurar evitar ao máximo a ação de despejo. Antes de chegar às vias de fato há várias atitudes que podem ser tomadas. Esgotadas todas as tentativas, aí sim, é hora de lançar mão do recurso.
Veja como fazer e as circunstâncias que podem levar à ação de despejo.
Ação de despejo: quando e como utilizar
Já procurou o inquilino e tentou conversar pessoalmente? Não há mesmo como resolver a situação em termos amigáveis, sem intervenção judicial? Então sim, é hora de lançar a ação de despejo como último recurso.
A principal e mais comum circunstância é a inadimplência. No entanto, a falta de pagamento do aluguel não é o único motivo que é passível de sofrer ação de despejo:
- Utilização do imóvel pelo proprietário. O locador pode exigir a retomada do imóvel se for para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para a residência de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio;
- Denúncia Vazia ou retomada imotivada. É quando o proprietário não tem interesse em dar continuidade ao contrato nos quais o prazo de locação é igual ou superior a 30 meses.
- Nesse caso a ação deve ser ajuizada em até 30 dias após o fim do contrato, sem necessidade de prévia notificação ou aviso por parte do locador;
- Quando a locação é feita com base em vínculo empregatício, quando este é desfeito o proprietário tem direito a retomada imediata do imóvel. Assim, cabe ação de despejo em função da extinção do contrato de trabalho;
- No entanto, é bom lembrar que como cada contrato de aluguel deve ser personalizado, pode haver outras clausulas pré estabelecidas que sejam passíveis de ação de despejo;
- Mútuo acordo para rescisão do contrato. Nesse caso a locação pode ser desfeita, havendo registro por escrito e assinatura do locador, do locatário e de duas testemunhas;
- Caso o inquilino se arrependa e não queira sair do imóvel, o locador tem direito a pedir ação de despejo. O mesmo vale para o fim do contrato de locação por temporada;
- Falta de pagamento de taxas sob sua responsabilidade, como IPTU, condomínio e contas de consumo (água, luz, etc);
- Permanência no imóvel mesmo após o fim do contrato de locação sem que este seja renovado;
- Descumprimento do contrato de locação com reformas que modificam a estrutura do imóvel;
- Por morte do locatário e falta de sucessor legítimo que assuma a locação;
- Falta de pagamento do aluguel.
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Como funciona a ação de despejo
O princípio da ação de despejo é simples. O inquilino é acionado judicialmente para deixar o imóvel dentro de um prazo pré estabelecido. Para isso, é preciso que o corretor ou a imobiliária acione um advogado para dar encaminhamento à ação de despejo.
O inquilino, então, recebe uma notificação para providenciar sua mudança e quitar a dívida pendente de forma integral. É bom lembrar que a saída do imóvel não desobriga o locatário do pagamento da dívida.
No entanto, o locatário também tem direito a defesa. Ele pode, por exemplo, apresentar uma proposta de pagamento da dívida do aluguel. No entanto, se o acordo não for firmado ou honrado, há um prazo de 30 dias para que saia do imóvel.
Ainda assim, durante esses 30 dias o inquilino pode reverter a ação de despejo fazendo o pagamento da dívida em juízo.
O que mais você deve saber sobre a ação de despejo
As ações de despejo são previstas na Lei 8.245/91. No entanto, uma dúvida recorrente aos corretores é o tempo de espera antes de dar entrada judicialmente.
De uma forma geral, os acordos extrajudiciais são sempre a melhor solução para todas as partes envolvidas. No entanto, em relação ao prazo legal, ele varia conforme o caso.
Para falta de pagamento, por exemplo, o pedido da ação de despejo já pode ser impetrada com apenas 1 dia de atraso. Legalmente este é o prazo para o inquilino ser considerado inadimplente.
O ideal, no entanto, é entrar em contato com o advogado para analisar cada caso e evitar ações desnecessárias.
E você, já teve que usar ação de despejo em algum inquilino? Compartilhe com a gente a sua experiência!