O valor do imóvel é um ponto que costuma gerar algumas discordâncias entre proprietários, corretores e interessados. Afinal, cada um tem seus próprios interesses, mas existe um elemento que, no final das contas é o grande regulador: o mercado.
Claro que para o dono do imóvel, quanto maior o valor, melhor será o negócio. De uma certa forma, para o corretor também, já que trabalha com uma comissão percentual.
A questão é que o profissional sabe que, salvo raras exceções, um imóvel com preço de venda muito acima da média costuma ficar mais tempo ocioso e a negociação se torna mais demorada e complicada.
Isso acaba gerando prejuízo tanto para o corretor, que demora mais para receber a comissão e leva mais tempo trabalhando aquela unidade, quanto para o dono, já que é grande o custo do imóvel parado.
Já para quem compra, é justamente o contrário: quanto mais em conta, melhor. Para chegar a um preço justo para todas as partes é preciso estar bem amparado por dados concretos, que justifiquem a apresentação do valor do imóvel.
Veja como fazer isso!
Como chegar a um valor do imóvel justo para todos
Há várias ferramentas e estratégias que o corretor pode e deve usar para chagar a um valor do imóvel que seja coerente com a realidade.
Claro que é preciso levar em conta os diferenciais do imóvel, se existirem, mas de até para isso é necessário, primeiro, considerar o preço médio de acordo com as suas características principais.
Pesquise a média de valor dos imóveis na região
É muito importante pesquisar os preços praticados na região do apartamento, casa, sala ou escritório. Isso nunca foi tão fácil, hoje o corretor nem precisa ir para a rua para descobrir a média de valor dos imóveis na região.
Em tempos de pandemia, preze pela sua segurança e faça uma busca pela internet, em portais e sites imobiliários. A ZAP, por exemplo, criou uma solução bastante interessante para os profissionais do mercado imobiliário: o Quanto Vale.
A ferramenta permite a pesquisa do preço médio dos apartamentos prontos nas principais cidades do país, assim como o número de quartos e a área útil.
Outra boa ideia também é apostar nas parcerias: pergunte a um corretor amigo se ele tem imóveis parecidos com aquele na área.
Mesmo que ele não tenha, quem sabe ele não tem um cliente em potencial para fechar o negócio no futuro? Meia comissão é melhor do que nenhuma.
Não esqueça do básico: a metragem
O custo do m² varia de acordo com o bairro, por isso o básico do básico é a metragem do imóvel. Aí é fácil: basta multiplicar o número da metragem do imóvel pelo valor absoluto do m² no índice DMI (Dados do Mercado imobiliário).
O DMI é um estudo produzido pelo VivaReal junto a uma base com mais de 3 milhões de imóveis e que pode servir como referência para o seu cálculo.
Descubra elementos de valorização no entorno do imóvel
Uma mesma região pode apresentar aspectos bem diferentes de um ponto para outro.
Então aproveite a internet e conheça mais as redondezas: shoppings, clínicas, bons restaurantes, bares aconchegantes, padarias, farmácias e instituições de ensino agregam valor aos imóveis.
Veja também a mobilidade do local. A facilidade de acesso, vias importantes para o restante da cidade, estacionamentos e fartura de transporte público também são interessantes.
A Google dispõe de ferramentas que podem ajudar bastante nesse sentido, como o Google Places, Google Maps e o Google Routes.
Por outro lado, imóveis mais afastados dos grandes centros, mas em locais nobres e residenciais também valorizam a unidade. Para muitas pessoas, morar em um local tranquilo e seguro vale mais do que a proximidade com o comércio e o trânsito.
Então o que o corretor tem a fazer é descobrir quais os elementos que realmente valorizam o imóvel e oferecer para o público certo.
Quais os diferenciais do imóvel?
A crise do coronavírus desencadeou uma nova relação com a casa. Hoje ela é basicamente funcional, sendo lar, lazer, home office, academia, local de estudos, etc.
Nunca se passou tanto tempo em casa, então quanto mais a residência oferecer de conforto e flexibilidade para abrigar todas essas atividades, maior o valor do imóvel. Sempre dentro da coerência do mercado, claro.
Nos condomínios, área de lazer completa e serviços básicos e extras (lavanderia, salão de beleza, oficinas e até cinemas) continuam contando bastante, claro.
Mas a pandemia que trouxe a necessidade de isolamento social mostrou que o espaço interno bem distribuído e a presença de varandas, sacadas e terraços se tornaram valorosos. Estes elementos – ou a ausência deles, devem pesar bem na hora de apresentar o valor do imóvel.
Estado de conservação também conta – e muito!
Quando alguém compra um imóvel usado, geralmente já está contando em fazer um investimento em algumas mudanças, principalmente estéticas.
Por isso, quanto melhor o estado de conservação em relação aos demais do entorno, melhor também o valor do imóvel.
Ninguém vai querer pagar caro por uma residência bonita e grande, mesmo em um lugar bacana, se os gastos para tornar habitável e segura forem altos.
Com essas dicas o corretor não só conseguirá fazer um cálculo justo do valor do imóvel, como terá subsídios para apresentar sua estimativa de forma coerente com o mercado.
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