Contrato de gaveta

Contrato de gaveta

Muito se fala em contrato de gaveta, mas a verdade é que nem todos os corretores – e muito menos clientes – têm a real noção do risco que eles significam. De um lado de olho na comissão e de outro na oportunidade de fazer um bom negócio, algumas pessoas insistem nesse tipo de acordo que, na realidade, não existe legalmente. Ótimo quando tudo vai bem, mas e quando ocorre algum problema? Afinal, o que é o famoso contrato de gaveta?

O que é o contrato de gaveta e quando ele é feito

Juridicamente o contrato de gaveta não existe, por isso é considerado de alto risco. A grosso modo, ele é apenas um documento particular de compra e venda, sem valor legal.

Realizado entre comprador e proprietário não deve ter qualquer tipo de participação de corretor ou de imobiliária. Há o sério risco de o profissional ter sua imagem arranhada no mercado, com perda de credibilidade.

A situação mais comum é quando o dono de um imóvel financiado tem pressa em vendê-lo para outra pessoa. O comprador, por sua vez, não tem o recurso necessário para pagar pelo bem, mas passa a assumir, informalmente, as parcelas do financiamento.

No entanto, tudo é feito sem o conhecimento da instituição financeira que financiou o imóvel. O contrato de gaveta apenas esconde uma situação irregular.

Ou seja, ainda que o documento traga a descrição exata do imóvel, direitos e obrigações de ambas as partes, estipule as condições de pagamento e de transferência de titularidade, o dono, perante o agente financeiro, continua sendo quem assinou junto à construtora.

A vantagem do contrato de gaveta é que o vendedor com pressa se desfaz da dívida e o comprador sem recursos “adquire” um imóvel. Os riscos, no entanto, são muitos, inclusive quando as partes são parentes ou amigos íntimos.

Contrato de gaveta

Quais são os riscos do contrato de gaveta

A grande questão é que esse tipo de operação é cheia de armadilhas. É verdade que alguns tribunais têm reconhecido a validade do contrato de gaveta, mas ainda assim a insegurança é muito grande.

Um dos problemas é quando o vendedor age de má-fé. Nesse caso, ele pode “vender” o mesmo imóvel várias vezes, já que nenhum dos compradores de gaveta terá qualquer direito jurídico sobre ele.

A Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Mato Grosso foi a única do país, até hoje, que liberou o registro dos contratos de gaveta em cartório. No entanto, de acordo com a própria Justiça, a averbação não substitui o futuro e indispensável registro de transferência de propriedade.

A averbação apenas tenta dar um pouco mais de segurança à transação. Dessa forma, o contrato de gaveta não é ilegal, mas é é de alto risco.

Problemas para o comprador

Os prejuízos que podem advir para ambas as partes são muitos, mas o comprador é quem tem mais chances de ser prejudicado. Se o antigo dono tiver dívidas na praça, por exemplo, o imóvel poderá ser penhorado.

Por outro lado, um problema comum quando o vendedor morre e o imóvel entra no inventário de terceiros. Quando o espólio é aberto, não há nenhuma garantia de que os herdeiros cumprirão o contrato de gaveta. Quem comprou simplesmente perde tudo.

Além disso, nesse tipo de contrato o comprador não consegue utilizar o FGTS. Também não pode contar com o seguro por morte ou invalidez. E se o dono simplesmente sumir ou se recusar a fazer a transferência, ele perde tudo o que pagou.

Problemas para o vendedor

O vendedor também corre riscos ao fazer o contrato de gaveta. Há o perigo, por exemplo, de haver vinculação das parcelas por equivalência salarial. Como são corrigidas com base no salário do vendedor, pode acontecer de o comprador não conseguir honrar o compromisso.

Como o vendedor é o dono legítimo, pode ser acionado na Justiça no caso de inadimplência do condomínio ou de impostos. Também ficará com o nome sujo se o financiamento não for pago – e impedido de entrar em novo financiamento habitacional mesmo depois que o imóvel for a leilão.

Como a titularidade só é transferida ao comprador depois de quitado o financiamento, o contrato de gaveta pode ser uma transação de décadas.

Por isso, antes de encarar o contrato de gaveta como solução, é melhor vê-lo com um instrumento de alto risco. Para todas as partes.

Qual a sua opinião sobre o contrato de gaveta? Já se viu pego em uma situação assim? Compartilhe conosco a sua experiência!

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