A agitação em torno de imóveis de destaque em Londres e Frankfurt dão um vislumbre dos problemas que aguardam os investidores imobiliários europeus ao enfrentarem o que poderá ser a reversão mais acentuada já registrada pelo setor.
De um processo de refinanciamento de um edifício de escritórios na cidade de Londres até a venda da Torre do Commerzbank no centro financeiro da Alemanha, os investidores estão procurando maneiras de preencher as carências de financiamento enquanto os mercados de empréstimo enfrentam o rápido aumento das taxas de juros.
A realidade começará a se impor nas próximas semanas à medida que os credores europeus apresentem suas avaliações de final de ano. Quedas intensas nos valuations podem gerar brechas em acordos de empréstimo, desencadeando medidas de financiamento de emergência, como vendas forçadas ou até injeção de recursos.
“A Europa vai passar pelo grande desenrolar de 10 anos de dinheiro fácil”, disse Skardon Baker, um sócio da empresa de private equity Apollo Global Management. “O nível de estresse e instabilidade está fora do padrão”.
Empréstimos, títulos e outras dívidas que somam cerca de US$2,1 trilhões estão garantidos contra propriedades comerciais ou estendidos a proprietários na Europa e no Reino Unido, conforme a Autoridade Bancária Europeia, uma pesquisa da Bayes Business School e dados compilados pela Bloomberg.
Aproximadamente 20% desse montante, correspondem a ativos com vencimento neste ano, e a crise iminente marca o primeiro teste real de regulamentações elaboradas após a crise financeira global para conter os riscos de empréstimos imobiliários. Essas regras podem acabar tornando a correção mais íngreme e abrupta.
“Acho que a reavaliação acontecerá mais rapidamente do que no passado”, disse John O’Driscoll, chefe do negócio de ativos reais da unidade de gestão de investimentos da seguradora francesa Axa SA. “As pessoas estão começando a ficar expostas à medida que a maré baixa.”
Os credores da Europa serão estimulados pelos novos regulamentos a agir de forma mais agressiva em empréstimos de baixa qualidade. Eles também estão em melhor forma do que durante a última crise imobiliária, há mais de uma década, portanto, podem estar menos inclinados a permitir que os problemas piorem.
Até agora, as avaliações não diminuíram o suficiente para que a dívida principal – os empréstimos geralmente mantidos pelos bancos – esteja submersa, mas isso pode mudar em breve. As propriedades comerciais britânicas avaliadas pela CBRE Group caíram 13% no ano passado. O declínio se acelerou no segundo semestre, com recuo de 3% somente em dezembro. Analistas da Goldman Sachs previram que o declínio total poderia ultrapassar 20%.
A queda dos valores imobiliários poderia desencadear um “efeito dominó”, já que as demandas por mais garantias poderiam forçar a venda desesperada, de acordo com Anders Kvist, conselheiro sênior do diretor da FSA.
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Informações retiradas do Bloomberg