Distrato de imóvel

Quando alguém inicia o processo de negociação, geralmente a intenção é que ele chegue ao seu objetivo: a finalização da venda. Mas e quando isso não acontece por algum motivo? Legalmente, um contrato imobiliário não pode ser desfeito – a menos que haja um distrato de imóvel. Veja agora o que é e quais as situações em que ele pode ser elaborado.

O que é distrato e por que ele ocorre

Nos últimos anos a crise econômica que atravessou o país ocasionou um aumento significativo no número de distratos de imóvel.

Muitas pessoas foram pegas de surpresa pelo desemprego, aumento da inflação e da taxa de juros e se viram impossibilitadas de honrar seus compromissos. Mas como cancelar um contrato de compra e venda de imóvel?

O distrato de imóvel, então, visa anular o acordo contratual da melhor forma possível para ambas as partes – quem fez o pedido e quem recebeu ou concordou com ele.

Regras não são claras

Nunca houve regras muito claras para o distrato de imóvel, o que sempre ocasionou desconforto no mercado.

Na verdade, para que o distrato de imóvel ocorra, geralmente é preciso uma negociação justa para ambas as partes. Caso contrário, é necessária a intervenção da Justiça para encontrar uma solução para o caso.

Até julho de 2017, o critério geral utilizado era a devolução de pelo menos 80% do valor já pago a quem desistia do imóvel.

Se o distrato fosse por atraso na entrega por parte da construtora, essa devolução deveria ser de 100%.

Como fica a proposta do governo

Após essa data, no entanto, o governo está negociando uma proposta que prevê regras diferenciadas em relação ao valor do imóvel:

Imóveis até R$ 235 mil – A construtora fica com o custo da corretagem somado a até 20% do valor já pago pelo comprador desistente. Isso, desde que o valor total de ambos não ultrapasse 5% do valor do imóvel.

Imóveis acima de R$ 235 mil – A construtora fica com o custo da corretagem mais até 50% das prestações já pagas.

Isso, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel. O valor retido, entretanto, não pode 12% do valor total do imóvel quando ele for comercial.

Prazo de desistência seria de 7 dias

A proposta prevê ainda que o comprador possa desistir do negócio em até sete dias após a compra. Nesse prazo, não haveria nenhum ônus ou custo extra.

As coisas também mudam no distrato de imóvel em relação à entrega do mesmo pelas construtoras. Antes, a empresa tinha até seis meses após o prazo do contrato para entregar a construção.

Agora, pela proposta, obra deve ser entregue durante os últimos seis meses de contrato. Caso isso não aconteça, o comprador tem direito a indenização de 0,5% mensais sobre o valor atualizado do imóvel.

No entanto, vale lembrar que a proposta ainda está em negociação e há conflitos por ambas as partes. Mesmo se for aprovada, ela só passara a valer para os contratos firmados após sua data de aprovação.

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Impacto do distrato de imóvel para a incorporadora

Para a incorporadora, o distrato é um risco, sendo difícil calcular o impacto econômico sobre a empresa.

Há os custos judiciais, como a contratação de advogados; os custos administrativos, com as horas trabalhadas em função do próprio distrato de imóvel; e a devolução de valores, um percentual que deve ser pago ao cliente.

Há ainda a questão da liquidez do imóvel, que pode não ser fácil de ser revendido após o distrato. Por outro lado, a região ou o próprio apartamento ou casa sofrer desvalorização por algum motivo.

Soma-se a tudo isso o impacto direto no fluxo do caixa e todos os custos de prospecção de um novo cliente para aquele imóvel.

Quando o distrato de imóvel é a melhor solução

De forma geral, o ideal é reter o cliente. Para isso, é possível ajudá-lo a fazer um planejamento financeiro, gerar ações promocionais, realizar simulações dos melhores financiamentos, reduzir taxas e aumentar o envolvimento do cliente nas decisões, por exemplo.

No entanto, há algumas situações em que facilitar o distrato de imóvel é mesmo a melhor opção.

• Quando perceber que o cliente realmente não terá condições financeiras de manter o pagamento;
• Tiverem se esgotado todas as possibilidades de renegociação;
• A construtora não puder arcar com inadimplência por longo período;
• A procura por imóveis na região aumentar;
• Quando houver fila de espera;
• O imóvel sofrer valorização.

De qualquer forma, é sempre preferível evitar disputas judiciais. Procure um acordo justo com o cliente, apenas assinando o documento de distrato de imóvel.

E você, corretor, já passou por alguma situação de distrato de imóvel? Conte para a gente a sua experiência!