Com a taxa básica de juros em 2% ao ano em 2020 muitos investidores migraram de opções mais conservadoras de renda fixa para renda variável, como os Fundos Imobiliários. Os reajustes da Selic deste ano, no entanto, têm impactado o desempenho dos produtos da modalidade ligados ao setor.
Este cenário tem causado dúvidas sobre qual o melhor investimento quando o assunto é imóvel. Nesse sentido, algumas informações sobre FIIs e cotas de empreendimento imobiliário podem ajudar na tomada de decisão.
Cotas via empreendimento imobiliário e via fundos
As cotas mais conhecidas são aquelas disponibilizadas pelas construtoras antes do pré-lançamento do projeto de incorporação, elas podem ser disponibilizadas via fundos negociados na bolsa de valores ou diretamente com a incorporadora.
“Quando o imóvel está na fase de planejamento e incorporação, ele depende de muito investimento, mas sem tanto resultado imediato ao investidor. O objetivo está em obter um resultado expressivo com a venda do imóvel”, explica Fábio Carvalho, sócio da Alianza Gestora. É necessário que o investidor crie uma conta em uma corretora e execute ordens de compra para as opções de seu interesse.
Embora algumas construtoras de menor porte vendem cotas, elas não são comercializadas diretamente com o investidor, neste mercado há diversos modelos possíveis. Em um dos modelos, uma das incorporadoras do mercado propõe a entrada do investidor apenas quando a construção já está em curso. Toda a compra do terreno, a aprovação do projeto e o início da obra é realizada com recursos da empresa. As cotas se limitam a financiar, no máximo, 40% do empreendimento já de olho na finalização. Em geral, cada projeto tem, no máximo, 50 apartamentos.
“O investidor já entra com o processo todo aprovado e adiantado desenvolvimento, o que traz mais segurança para ele. Diferentemente de outras construtoras, os nossos projetos são desenhados para a venda ser concluída em até 30 meses após a entrega”, diz Jonata Tribioli, diretor comercial da NeoIn, construtora e incorporadora.
Com isso paira a dúvida: A cota não fica mais cara para o investidor? Segundo o executivo, o cotista paga o preço de custo e não o preço do metro quadrado negociado no mercado pelo futuro morador. “Os custos com alta da Selic e o impacto do preço dos materiais de construção são pagos pelo cliente final, que vai adquirir a unidade. Como são prédios menores, o risco de demorar a vender também é menor”, afirma.
Ele também explica que não é necessário que o cotista adquira uma unidade específica, pois é possível alocar recursos em diferentes empreendimentos da carteira da construtora. A taxa de venda de cada projeto, bem como os riscos e quais os empreendimentos são apresentados durante as rodadas de investimentos. O acordo é formalizado no modelo de sociedade em uma conta de participação.
Como o investidor é remunerado?
Os fundos imobiliários negociados na bolsa de valores remuneram os investidores com os aluguéis (quando os imóveis já estão prontos), ou pela valorização indireta das cotas, e costuma ter liquidez maior.
Já o lucro da cota de empreendimento imobiliário vem da apuração do resultado financeiro total do empreendimento, então depende do chamado “VGV” (valor geral de vendas) e da margem obtida pela incorporadora no projeto. Mais do que uma renda recorrente, portanto, a ideia aqui é ter ganho de capital em troca de ter adiantado o dinheiro da construção (imóveis prontos costumam valer mais do que na planta) e virar sócio da construtora naquele negócio específico. Segundo a incorporadora Neoin, também é possível a antecipação mensal de lucros durante o período de contrato.
Riscos de cada modalidade
Assim como qualquer outro tipo de investimento, há riscos em ambas as propostas. Entre os pontos que afetam diretamente o rendimento dos cotistas, no caso dos fundos imobiliários de tijolo, estão a oscilação no preço das cotas, o risco de desvalorização do fundo, além do risco dos imóveis ficarem desocupados e ocorrer inadimplência do condomínio.
Alta da Selic
A Selic também afeta esses investimentos. No ano passado, os “dividend yields”, distribuídos mensalmente pelos fundos que integram o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix), foram superiores à Selic. Cerca de 90% dos 103 fundos imobiliários ofereceram retorno com dividendos superior ao retorno médio obtido diretamente com a locação de imóveis. Ainda assim, desde o segundo semestre, com a sinalização de mudança rápida na política monetária, as cotas dos fundos imobiliários caíram, em média, 2,2%.
Fonte: Valor Investe