O Mercado imobiliário está em recuperação

O Mercado imobiliário está em recuperação

O que parecia impossível, mas era esperado por muita gente, finalmente está acontecendo: o mercado imobiliário já dá sinais concretos de recuperação. Os especialistas do setor estão otimistas de que a melhora ocorrerá ainda este ano, sendo ainda mais acentuada em 2018. O corretor, que já teve tempo de sobra para se preparar, pode começar a traçar suas estratégias para abocanhar sua fatia nos novos aportes que devem surgir.

Como a expectativa dos consultores especializados é de que os efeitos do maior volume de investimentos e rentabilidade dos ativos sejam sentidos a médio e longo prazos, essa é a hora de entender o que está acontecendo e investir em formação e tecnologia. Veja porquê.

Brasil ainda está na UTI, mas risco de morte já passou no mercado imobiliário

O doente já esteve mais grave – e essa opinião é praticamente unânime entre os especialistas do mercado imobiliário. Ele ainda na UTI, é verdade, mas o risco de morte já passou. Agora começa aquela fase em que o doente – na verdade, o país – se recupera cada vez mais depressa, acelerando a cada mês. Mas de onde vem essa ideia, afinal, se nada parece tão diferente assim?

De acordo com os analistas, a questão é analisar o mercado imobiliário através do cenário macroeconômico. A queda dos juros e a baixa da inflação puxam o otimismo consciente de empresários e investidores, reforçadas perspectiva de manutenção dos cortes graduais da taxa básica de juros nos próximos meses.

Isso, por si só, já incentiva a volta da confiança do consumidor, que já está se refletindo em dados bem sólidos: o número de financiamentos imobiliários para construção e compra de imóveis só nos primeiros dois meses de 2017 já é bem maior do que o do mesmo período do ano anterior.

Para quem gosta de dados, eles são bem claros. A inflação está em queda desde 2015, vindo de 10,7% naquele ano para 7,2% no ano passado. Para este ano o mercado financeiro calcula uma inflação ainda menor, de 5,07% , de acordo com as previsões divulgadas pelo próprio Banco Central – e há quem ache que será relativamente fácil chegar à meta de 4,5%.

A inflação menor deixa mais dinheiro no bolso do consumidor, melhorando sua renda e também sua confiança, aquecendo a atividade econômica de forma geral, mas também – e principalmente – o mercado imobiliário. Isso porque, independentemente de qualquer outro índice, o país tem um crescimento demográfico considerável, que implica na produção de nada menos que 35 milhões de moradias para as famílias em formação nas próximas duas décadas.

Por outro lado, as novas regras do Minha Casa, Minha Vida, programa de habitação do governo federal, passaram a contemplar populações com menos de 50 mil habitantes, agindo também como um círculo vicioso: quanto mais moradias têm que ser construídas, mais empregos são gerados, aumentando o poder de compra da população.

Fontes de financiamento deverão ser mais diversificadas

Os especialistas do mercado imobiliário apontam ainda a necessidade de diversificação das fontes de financiamento, medida que deve aquecer ainda mais o setor. Em 2016, por exemplo, a caderneta de poupança, principal fonte de crédito imobiliário ao lado do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), teve uma saída líquida de cerca de R$ 100 bilhões. O fato acabou gerando restrição e encarecimento dos empréstimos feitos pelas instituições financeiras, reduzindo o volume de compra de imóveis.

Da mesma forma, a mudança do perfil dos investidores também deve impulsionar uma diversificação dos instrumentos de captação. Hoje há toda uma geração de jovens investidores sem qualquer memória inflacionária, que busca novas formas de investir seus rendimentos.

Isso significa que, ao contrário do passado, a poupança não é mais o grande investimento individual ou familiar. Assim, ela tem sido gradativamente esvaziada, tornando-se cada vez mais insuficiente frente à demanda dos financiamentos imobiliários.

É preciso atentar também para a questão dos investidores estrangeiros, uma vez que ainda estão um tanto cautelosos na análise de negócios no mercado imobiliário nacional. No entanto, neste ano já começa a haver uma retomada da segurança institucional – prejudicada com o processo de impeachment da ex-presidente Dilma Roussef – e que deve voltar a proporcionar investimentos em massa.

Até agora, mesmo com os ativos mais baratos (leia-se prédios corporativos, hotéis, galpões logísticos e shopping centers, entre outros) por causa da queda do real frente ao dólar, ainda há pouca atração do capital estrangeiro na análise das oportunidades de negócio. A expectativa dos especialistas é que este quadro demore até 2018 para mudar, principalmente por conta do compasso de espera das próximas eleições.

O Mercado imobiliário está em recuperação

Mercado imobiliário ainda tem que superar vários obstáculos

A recuperação pode ser lenta, mas definitivamente 2017 é o ano da retomada do mercado imobiliário para a maioria absoluta dos especialistas. Um dos fatores mais importantes para isso, no entanto, é a expectativa da queda da taxa de desemprego, já que para dar uma entrada de 20% a 30% do valor do imóvel em um financiamento imobiliário, é preciso ter confiança de que o consumidor continuará empregado.

A queda da taxa Selic é fundamental, mas ela mexe apenas nas prestações do financiamento em si, não no valor da entrada. Enquanto isso o capital das construtoras e incorporadoras se mantém preso em terrenos e imóveis estocados, sejam eles na planta, recém-construídos ou em obras.

A liquidez ainda é baixa e tem sido alcançada pelos descontos nas negociações. Por isso, enquanto o desempenho operacional das incorporadoras procura se recuperar, cabe ao corretor de imóveis trabalhar esses itens na sua relação com o cliente, focando em soluções que gerem valor.

O Mercado imobiliário está em recuperação

Reações positivas em todo o país

Se os obstáculos ainda existem, isso não significa que a luz no fim do túnel não esteja cada vez mais forte. Prova disso são algumas reações dos mercados imobiliários regionais, que já parecem seguir um caminho certo para a recuperação do setor.

Na Grande Belo Horizonte (MG), por exemplo, dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG) mostram que em janeiro de 2017 o mercado imobiliário em Belo Horizonte e Nova Lima foi 52,5% maior do que em dezembro de 2016, a maior quantidade para um período de 30 dias desde julho do ano passado.

O interessante é que não houve lançamentos no período, portanto os 308 apartamentos comercializados ajudaram a reduzir o estoque das duas cidades em 6,2%. Para a entidade, não há dúvida de que esse comportamento do mercado configura uma recuperação sólida e ótimas perspectivas para este ano: o consumidor teria percebido que a época é, sim, favorável para a compra de imóvel, mas que essa situação não deve durar muito frente à queda dos estoques. Ou seja, começa uma certa corrida para comprar imóveis com descontos, o que aquece o mercado de qualquer forma.

Já para o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), os financiamentos concedidos para a construção de imóveis no primeiro bimestre de 2017 no estado já são maiores do que no mesmo período do ao passado. Entre janeiro e fevereiro a Caixa Econômica Federal liberou nada menos que R$ 14 bilhões em financiamentos, sendo que o orçamento para estes financiamentos é R$ 3 bilhões maior do que o de 2016. Para os especialistas, a calibragem do Plano Diretor de São Paulo é uma das peças fundamentais para a retomada do aquecimento do mercado imobiliário local.

Essa perspectiva otimista em relação ao mercado imobiliário parece ser contagiante na maior cidade do país. Para o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do estado (Creci-SP), o volume de financiamentos não só já voltou a crescer como é animador.

O Mercado imobiliário está em recuperação

De acordo com a entidade, no auge do aquecimento do setor 80% dos negócios era feitos através do crédito imobiliário, percentual que caiu para 30% em 2015 e chegou a 59% no final de 2016, capitaneados por pessoas de classe média ou baixa que voltam a se sentir seguras diante do cenário econômico.

O Creci-SP credita à elevação do teto do FGTS para uso na compra da casa própria e à criação de novas faixas de renda para financiamentos imobiliários por meio do Minha Casa, Minha Vida o crescimento superior em relação ao ano anterior. Como o mercado imobiliário representa hoje 18% do produto Interno Bruto (PIB), o resultado dos investimentos no setor são imediatos, aparecendo em torno de 90 dias.

Com os lançamentos praticamente zerados, em várias partes do país as locações e a venda de imóveis usados têm liderado o aquecimento do mercado imobiliária. Em Sorocaba (SP), por exemplo, a procura por este tipo de imóvel aumentou 20% em março em relação ao mesmo período do ano passado. Já os lançamentos continuam em baixa, ainda que tenham tido uma alta de 12% no mesmo período. A expectativa é que o mercado esteja normalizado até 2018.

Compras à vista aumentam no primeiro trimestre de 2017

Construtoras e financiadoras já começam também a identificar um outro fenômeno: o aumento das compras à vista. Atraídos pelos descontos e facilidades que visam reduzir o estoque alto de imóveis, muitos consumidores estão procurando fugir do financiamento imobiliário. Para isso, têm recorrido à negociação sem pressa, que na maioria das vezes chega a atingir três meses.

No primeiro primeiro trimestre de 2017, diversas empresas já registraram um volume de compra à vista duas vezes maior do que o mesmo período em 2016 – números bastante próximos aos dos patamares em 2013, quando o mercado atingiu seu aquecimento máximo.

Segundo os especialistas, muitos consumidores estão optando por tirar o dinheiro do banco e investir em imóveis à vista não apenas para fugir dos juros, ainda que mais baixos, mas também como uma forma de antecipação a alguma notícia econômica desfavorável.

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No Rio de Janeiro compra à vista vira tendência de mercado

No Rio de Janeiro, os líderes de venda à vista são os imóveis de dois quartos, com preços entre R$ 300 mil e R$ 500 mil, principalmente nos bairros de Madureira (Zona Norte), Jacarepaguá, Taquara e Freguesia (Zona Oeste).

Mas imobiliárias e corretores de imóveis não estão deixando passar a oportunidade, muito pelo contrário: muitos estão incentivando os diferenciais criados pelas empresas, que oferecerem um fluxo direto para quem não quer ou não pode passar pelo banco.

No Rio de Janeiro também tem sido observada uma outra tendência, o pagamento de percentuais maiores de entrada, o que tem sido creditado também à liberação das contas inativas do FGTS. Entradas mais robustas e prazos mais curtos de financiamentos, como de cinco anos, por exemplo, têm garantido melhores condições.

Quem tem 80% do valor do imóvel, por exemplo, pode conseguir taxas entre 8% e 9% para cinco anos de financiamento direto com a empresa, em vez dos 11% oferecidos pelos bancos.

Para garantir o cliente nessa tendência, as empresas têm repensado sua forma de agir. De acordo com o Secovi-RJ, as construtoras estão oferecendo mais agilidade, como cartórios nos locais dos feirões, e vantagens, como cozinhas equipadas e mobiliário.

Esta tem sido a fórmula encontrada para gerar valor para os consumidores, que estão cada vez mais bem preparados, que se planejam para aumentar o valor da entrada ou comprar à vista. O incorporador acaba sendo mais generoso – não perde o negócio e ajuda a aquecer o mercado imobiliário.

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Profissão do corretor de imóveis permanece fortalecida

A força do mercado imobiliário pode ser sentida em dois movimentos simples: ele foi o último a entrar na crise e está sendo o primeiro a sair dela. Como, de uma forma ou de outra, o investimento em imóveis ainda é um dos mais seguros do país, a profissão de corretor de imóveis continua fortalecida – e extremamente competitiva.

Por isso, é importante que o corretor de imóveis compreenda a movimentação do mercado imobiliário para montar sua estratégia de acordo com as oportunidades que se abrem a cada instante, sabendo explorar os nichos em alta e investindo em diferenciais.

O fortalecimento da sua relação com clientes em potencial durante os períodos de incerteza pode ser crucial para o fechamento do negócio, compreendendo sua mudança de comportamento e fornecendo a segurança que ele precisa para fazer a compra.

E você, está preparado para essas mudanças no comportamento do consumidor? Está acompanhando todas as nuances do mercado para gerar valor para o seu cliente? Compartilhe conosco como está sendo a sua experiência e as suas perspectivas para o futuro!

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