Uma questão que costuma gerar dúvidas entre corretores e proprietários é em relação ao imóvel em usufruto. Essa modalidade de doação/aquisição de imóveis é utilizada quando uma pessoa quer passar o imóvel para outra ainda em vida, evitando que entre em inventário. Dessa forma, quem está fazendo a doação pode garantir moradia ou uma renda para outra pessoa, no caso do imóvel ser alugado, mas com a garantia de que não será expulso ou que o imóvel seja vendido contra a sua vontade. Veja agora como funciona a chamada reserva de usufruto ou imóvel e tire todas as suas dúvidas.

Imóvel em usufruto, um tipo de doação em vida

O imóvel em usufruto, ou reserva de usufruto, é um tipo de doação feita ainda em vida mediante um documento em cartório ou através do próprio testamento. É então estipulada uma data em que a pessoa beneficiada se tornará “nu-proprietário”, detendo todos os direitos sobre o imóvel. É o caso, por exemplo, quando um pai quer que o filho seja “nu-proprietário” ao alcançar a maioridade ou depois que se casar, por exemplo.

Esses direitos sobre a propriedade, por sua vez, podem ser estipulados em cláusula. O bem recebido, entretanto, não pode ser vendido enquanto o usufrutuário, ou seja, aquele que tem o direito de usufruir do imóvel, estiver vivo. O imóvel em usufruto, no entanto, não tem caráter perpétuo: ou ele é estipulado como vitalício ou por prazo determinado.

Uma ocasião em que é comum o imóvel em usufruto é quando uma pessoa quer deixar um imóvel para um filho do primeiro casamento. No entanto, depois de casar-se novamente ele não quer deixar sua esposa desamparada com sua morte, garantindo a ela uma casa para morar sem correr o risco de ser despejada pelo filho, por exemplo. Neste caso, o imóvel em usufruto garante que ela more no local enquanto for viva.

Como fazer o usufruto

Assim, há duas formas de fazer o imóvel em usufruto. A primeira delas é ainda em vida, através do documento registrado em cartório. Essa escritura de doação pode determinar as datas de início e término do usufruto. A outra forma é através de testamento, o que procura evitar desentendimentos entre herdeiros e gastos e procedimentos com inventários.

Ainda que o imóvel em usufruto procure evitar os problemas mais comuns de inventário, há o custo do Imposto Sobre Transferência Causa Mortis e Doação (ITCMD), que deve ser pago no ato da doação. O valor varia de estado para estado, de acordo com uma tabela com o valor venal do imóvel.

Aluguel e venda de imóveis em usufruto

O nu-proprietário só passa a ser proprietário total após a morte do usufrutário, aquele que está cedendo o imóvel em usufruto. Portanto, até o seu falecimento, é ele quem deve decidir se o imóvel deve ser alugado ou vendido.

Se um usufrutário falecer e o imóvel em usufruto estiver alugado, o contrato continua válido e o valor integral do aluguel vai para o nu-proprietário. A qualquer momento da morte do usufrutário, o nu-proprietário passa a ser o proprietário integral do imóvel.

Se, por outro lado, o nu-proprietário falecer, os direitos sobre o imóvel passam automaticamente para seus herdeiros diretos, os quais também deverão respeitar as regras determinadas no usufruto.

Restrições e cancelamento do usufruto

Usufrutário e nu-proprietário são os responsáveis pelo imóvel em usufruto, já que passam a ser proprietários parciais. Dessa forma, o usufrutário tem a permissão de usar o imóvel em usufruto, mas o dever de mantê-lo em bom estado, usando-o como se fosse dele.

Dessa forma, ainda que não possa vende-lo, ele deve pagar todas as taxas e impostos, inclusive condomínio. Caso ele não cumpra com suas obrigações e a inadimplência gere ações judiciais, elas serão de responsabilidade de ambos os proprietários parciais.

O contrato de usufruto, no entanto, pode ser cancelado a qualquer momento, bastando para isso que seja desfeito em cartório. Não há cobrança de novas taxas, apenas as custas de atos no cartório.

Geralmente o contrato de usufruto é cancelado nos casos de morte do usufrutário ou sua renúncia ao usufruto, pelo término da duração quando esta for especificada em contrato, ou ainda por culpa do próprio usufrutário, por alienação, ruína ou deterioração do bem, por não promover os reparos devidos à sua perfeita conservação.

Ainda ficou alguma dúvida ou tem algum comentário sobre os imóveis em usufruto? Conte para a gente a sua experiência aqui nos comentários!